З Костянтином Паливодою, головою правління банку « Аркада», я познайомився на одному з економічних форумів в 2016 році. Глибокий і ґрунтовний співрозмовник, він розмірковував про те, як може розвиватися фінансовий сектор, щоб наша іпотека працювала не гірше, ніж американська. Я спробував нагадати, що ситуація в Україні суттєво відрізняється, адже криза в США 2007-2008 року більшою мірою була спровокована тим, що можна було позичати гроші в банках без застави, чого в наших реаліях не відбувається. Українці вкладають в будівництво переважно свої власні кошти. Він сказав, що може бути й інакше. Як виявилося, у варіанті «Аркади», найпростіше – це коли і банк, і будівельна компанія перебувають у володінні одного власника, а гроші «пилососять» з клієнтів, які віддають свої кошти.
Бульбашка на ринку нерухомості надувається вже так довго, про крах усього будівельного ринку України так часто говорять, що ми звикаємо, забуваємо про те, що відбулося. І раптом виникає колапс якоїсь компанії. Спочатку про все це довго шумлять, а потім усі, крім постраждалих, забувають. Через відсутність змін система продовжує знову працювати, бо і забудовники, і інвестори, тобто покупці квартир, зацікавлені в тому, щоб передплата клієнта за неіснуюче житло здійснювалася. Будівельники хочуть користуватися коштами клієнтів, а покупці хочуть мати невиправдано дешеві квадратні метри.
Схоже на те, що й на цей раз постраждалі від банку «Аркада», яких чи то 11, чи то 13 тисяч, як і клієнти компанії «Еліта-Центр», яких було «всього» 1700 осіб, не дочекаються ні квартир, ні своїх коштів. Хоча відмінність між цими двома проектами суттєва. «Еліта-Центр» зібрала 100 млн доларів, не маючи нічого для того, щоб виконати свої зобов’язання, це були «звичайні» шахраї. «Аркада» – це і банк з 30-літньою історією і першістю в формуванні ринку фінансування житла, і будівельні компанії. За відсутність контролю, що призвела до краху «Еліта-Центр», тодішньому меру Черновецькому було оголошено догану президентом Ющенком.
А що зрештою буде з вкладниками «Аркади»? Що може у такій ситуації зробити КМДА?
Як показує практика – організовувати подолання наслідків. Згадуваним клієнтам «Еліта-Центр» вже за управління Віталія Кличка було надано близько 500 квартир. Доля інших непевна, хоча вже пройшло майже 15 років.
Отже, наказати мера президент може знову – кандидат в мери Києва Андрій Пальчевський звернувся до президента України Володимира Зеленського з проханням захистити ошуканих вкладників банку «Аркада» і добудувати їм житло. «У нас соціальна держава. І на випадок провалу, хвороби або нещасних випадків, держава повинна надати страхувальну сітку», – заявив Пальчевський. Він закликає людей переходити до більш рішучих дій і збільшити тиск на владу.
Відмітилася в наметовому містечку протестувальників біля КМДА і кандидатка в мери від президентської партії – Ірина Верещук. Вона пообіцяла, ставши мером, вирішити питання. Пані-мер «не дозволить обманювати киян, як і засмічувати столицю, псувати ліфти» – про що вона повідомляла у своїх роликах.
На думку експерта Ростислава Балабана, Голова Київської міської державної адміністрації Віталій Кличко спеціально довів банк «Аркада» до колапсу, залишивши без житла і вкладених грошей інвесторів. За його словами, вся справа – в конкуренції, яку «Аркада» складала проектам напарника Кличка – «смотрящего» по Києву – Дениса Комарницького. Компанії «Аркада-будівництво» і «Будеволюція» успішно будували 39 будинків, створюючи тим самим пряму конкуренцію будівельним проектам «друзів» мера, перш за все у низьких цінах (вони складали іноді 600 дол за кв.м). Тому спершу місто відмовилося віддавати «Аркаді» борги за проведені інженерні мережі, через що забудовник і сам не зміг вчасно розплатитися за кредитами. «Аркада» побудувала дорогу, дитячі садки, школи та інженерні мережі, на суму 1,4 млрд грн. А потім почався публічний тиск, який призвів до краху банку «Аркада», – зазначив Віталій Балабан.
Наскільки це так, з’ясовують правоохоронні органи, але очевидно і те, що сам банк увійшов у ризиковану для його ліквідності ситуацію, бо почав вести занадто багато об’єктів одночасно, не маючи достатньо власних коштів.
За словами кандидата в мери Києва від партії « Батьківщина», колишнього міністра ЖКГ Олексія Кучеренка, для протидії випадкам, подібним до «Аркади», недостатньо посилення контролю правоохоронних органів. Головний пріоритет сьогодні – комплексна державна система захисту громадян від афер, махінацій і шахрайства у сфері житла. Потрібне поєднання дій міської влади з діями на центральному рівні. КМДА і державні інспекції повинні відповідати за видачу дозволів і дуже важливо – за якісне інформування про це. А на центральному рівні потрібно прийняти законодавчі зміни, які б сформували безпечну систему для використання фінансів вкладників і інвесторів.
Дійсно, щоб подібні до «Еліта-Центру», банку «Аркада» речі не відбувалися, сама система повинна бути змінена. Не виправдовуючи шахраїв, які є на ринку, відзначу, що владі потрібно усвідомити – потрібно пояснювати громадянам, що купівля квартири на етапі відсутності самої будівлі без потужних страхових компаній – це високо ризикова інвестиція.
Питання вирішується досить просто прямою забороною на продаж нерухомості до введення в експлуатацію. Але у цьому випадку відбудеться різке сповільнення будівництва через зарегульовану банківську систему і високі кредитні ставки. Адже сьогодні більшість забудовників будують за гроші покупців, і поки в Україні не з’являться банківські кредити під 1,5-2% річних в доларах, забудовники будуть продовжувати залучати гроші від населення.
Менш радикальний спосіб, про який я вже сказав – обов’язкове страхування всіх ризиків забудовника великою страховою компанією. До початку будівництва забудовник буде зобов’язаний отримати страховий поліс, і в разі невиконання умов щодо термінів, якості або інших параметрів, страхова компанія може вилучити проект, та в залежності від стадії реалізації повернути покупцям гроші або завершити його з залученням сторонніх компаній. Це чисто фінансовий механізм, який може бути втілений іноземними страховими компаніями, бо українські не мають достатнього капіталу.
