Мои родители получили свою хрущевку, когда отец пришел преподавать в профтехучилище. Советской стране были нужны хорошие педагоги в профессиональном обучении для строительства. Поэтому инженер-строитель, очень желавший чтобы его беременная жена (моя мама) поселилась в своей квартире, бросил аспирантуру и поселился в «вагончике» (кто не знает, это такие хрущевки в 30 квадратных метров из двух комнат, одна из которых проходная). Из мебели у молодой пары сразу появилась этажерка, матрац на полу, чуть позже – диван. Потом, конечно, обставились, даже машину стиральную купили. Таких историй – миллионы. И миллионы квадратных метров теперь ветхого жилья – хрущевок. Если точно, то в СССР их было 290 млн квадратных метров. Задача товарища Хрущева, генсека ЦК КПСС, состояла в том, чтобы каждый советский человек получил минимум квадратных метров, с совершенным минимумом удобств, но своих.
Цена должна была быть минимальная, ведь строило все государство. Сроки строительства – тоже минимальные, в среднем на возведение одного дома уходило не более месяца. Это все благодаря тому, что строились дома из панелей, которые изготавливались на заводе. Правда, позже появились кирпичные дома, которые часто строились так называемым «хозспособом», то есть не за деньги центрального бюджета, а за деньги предприятий, часто будущими жильцами. Строительство хрущевок длилось с 1959 по 1985 год, срок службы первых домов был рассчитан на 25 лет. Ну, ведь в 1980 году должен был наступить коммунизм, соответственно такое первоначальное временное жилье советских людей должно было заменить что-то новое, соответствующее уровню победителей в борьбе за светлое будущее. Но большинство домов имели срок службы 50 лет. То есть самые последние из построенных до 2025 года должны быть снесены. Реально при капитальном ремонте срок службы может больше, но материалы, технологии, планировка – все это невозможно никаким ремонтом изменить. Поэтому люди из такого жилья должны переселяться. В Америке так и делают, их деревянные каркасные дома рассчитаны на 20 лет, и учитывая высокую мобильность населения, людей это устраивает. Родовые поместья с кирпичными стенами толщиной в полметра, часто встречающиеся в Украине, для американцев нехарактерны.
Проблемой является то, что покупать новое жилье вместо ветхого, «хрущевского», у нас готовы не все – в таких квартирах живет старшее поколение. Хотя за последние 20 лет ситуация сильно изменилась сугубо из-за биологических причин – люди просто уходят в мир иной, и квартиры покупают более молодые. Но и сегодня 20% населяющих старое жилье не собираются никуда уезжать, даже если им предлагается квартира в новостройках.
В этом и состоит главная причина наличия в Киеве до сих пор 8,7 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Нет не только реально работающей нормативки, но и принятие подаваемых законов не даст нужного результата. Застройщики по-прежнему не могут осуществить комплексное планирование реконструируемых кварталов. Ведь по существующему законодательству 70% жильцов должны согласиться переселиться. Депутат Киевсовета Александр Пабат подавал соответствующие предложения, которые были отклонены. Да и золотое время прибыльности таких проектов закончилось с началом мирового кризиса в 2008 году. С того времени средняя цена на квартиры упала на 30%, а это как раз тот «зазор», который мог позволить давать квартиры бесплатно отселяемым в обмен на участки под застройку. Во многих случаях сегодня и прибыльность, и продаваемость жилья – под вопросом. Поэтому решение проблемы хрущевок – сложная задача.
Пока единственным масштабным примером решения проблемы за счет существенного привлечения инвесторских, а не бюджетных денег, является Москва. За 10 лет с 1999 года программа сноса хрущевок (а их в Москве насчитывалось 18 млн кв. м) была выполнена на 70%, но процесс очень замедлился с наступлением экономического кризиса 2008 года. Тогда же был изменен закон, способный приводить к быстрому расселению жильцов. Новые поправки обязали инвесторов приобретать участки для строительства «стартовых» домов на аукционах, усложнили процедуру расселения и ограничили возможности нового строительства, подтолкнув многие компании к выходу из программ реконструкции. Поэтому в последующие 7 лет процент снесенных и расселенных домов был доведен до 90%, а финансирование осуществлялось в основном за бюджетные деньги.
Опыт ездили изучать до начала войны с РФ многие. Нынешний кандидат в мэры Киева от партии Батькивщина Алексей Кучеренко считает, что объединение опыта новых членов ЕС, бывших республик СССР, где очень грамотно подошли как раз к комплексной реконструкции кварталов и самих домов, с опытом масштабного строительства нового жилья в Москве, объединение инвесторских средств и денег городского бюджета дадут возможность в течение пяти лет существенно продвинуться на этом пути. При этом тесное взаимодействие между киевской городской властью и Верховной Радой – залог успеха. Эти предложения включены в программу Алексея Кучеренко.
Пока опыт Киева в реконструкции и замене старого жилья более чем скромный. Даже во время бума 2002-2008 годов отсутствовало законодательство и стимулирующие действия по отношению к инвесторам и к жильцам. Новые изменения начались в 2017 году. В 2019-м тогдашний заместитель министра, бывший застройщик, Лев Парцхаладзе чуть не протолкнул прогрессивное стимулирующее законодательство. Несмотря на его токсичность, как лоббиста застройщиков в плане уменьшения придомовых территории и количества паркингов, проведенных Минрегионбудом, делающих жизнь жильцов невыносимой, закон о хрущевках должен быть принят, и будет принят с подачи новых депутатов ВР. И все же реальный процесс начнется после того, как цены на недвижимость в столице поднимутся хотя бы на 20%.
Еще одним решением была бы ориентация на малоэтажное индивидуальное жилье, когда городские власти выкупали бы хрущевки, при этом стимулируя создание инфраструктуры для расширения Киевской агломерации.
