Мер Києва Віталій Кличко нещодавно презентував довгоочікуваний новий Генеральний план столиці, якому передували місяці попередніх презентацій. Документ має окреслювати основні напрямки розвитку міста на перспективу в 20 років. Можна говорити як про недосконалість «містобудівної конституції столиці», так і про приховані наміри девелоперів перетворити столицю на «кам’яні джунглі». Але тепер вже легально.
Плануючи побудувати в Києві 28 млн. кв. м житла протягом наступних 20 років при наявних на сьогодні приблизно 60 млн. кв. м., забудовники однозначно перетворять Київ у східно-азійське місто, яке не буде ні комфортним, ні красивим. Містяни мали б дуже сильно цікавитися такими документами. Але кому крім вузького прошарку професіоналів, цікаві такі речі? А даремно. Генплан дійсно закладає жахливу перспективу. І все жахіття буде здійснено по закону. Якщо не змінити документ. Відповідальне керівництво міста – ті, хто прагнуть таким керівництвом стати – мало б піднімати це питання дуже жорстко, це стосується усіх кандидатів у мери і партій.
Парадоксально, але факт – навіть ті бізнесмени, які цей генплан інспірували, але планують більш, ніж на 5 років (а в будівництві важко працювати інакше), мали б розуміти, що вони самі рубають гілку, на якій сидять, бо дискомфортне місце проживання і перебування робить його все дешевшим і зрештою – нікому не потрібним. Тому дохідність, про яку мріють бізнесмени, виявиться значно меншою. А для багатьох проекти забудови Києва виявляться просто збитковими.
Справа в тому, що досвід світового розвитку міст з хаотичною ущільнюючою забудовою показує, що не відбувається високої капіталізації майна, якої так хочеться забудовникам. Знімаючи перші прибутки, забудовники, що підтримують таку систему розвитку міст, самі призводять їх до деградації – бо неможливо залучати бізнес і населення в брудну, з вічними корками на дорогах і небезпечну столицю. Це відчули на собі і Мехіко, і Джакарта, і Каїр, і багато інших мега-міст. Багато столиць після кількох десятиліть ущільнюючого хаотичного розвитку взагалі почали переносити нові проекти в інші місця – іноді на десятки і на сотні кілометрів. Спочатку це були політично-адміністративні центри, а потім вони почали переносити і бізнес активність. Деякі країни, прагнучі залучати інвесторів і розумні кадри, взагалі відмовилися від спроб побудувати щось адекватне з прив’язкою до старої інфраструктури. Наві-Мумбаї в Індії – мільйонне місто поблизу Мамбаї(Бомбея), в якому комфортно розмістилися університети та світові корпорації, стало таким, бо було виділено 15 тисяч гектарів окремої території, забудованої спеціально для цього. Звичайно, поява нового місця комфорту спричиняє зміну потоків людей і відповідно грошових надходжень. Нові міста стають місцями притяжіння і успіху. А от ущільнені дискомфортні мікрорайони перетворюються в справжні людські відстійники, їх наповнюють неконтрольовані мігранти, кримінальні елементи, звідти виїжджають фінансово спроможні жителі. Як правило, допустивши таке сповзання в дискомфорт, міська влада вже не може це виправити. В багатих країнах (таких як США) ціною десятків мільярдів доларів ситуація іноді виправляється. Цілі мікрорайони викупляються за державні кошти і кошти громади, здійснюється нове будівництво, повністю змінюється склад жителів (нове дороге житло і офіси купують більш заможні і більш благополучні люди, а субсидій громадяни з ризиками не надається). Так, наприклад, сталося в Вашингтоні – районі поблизу Білого Дому, який 20 років тому був кримінальним і брудним.
То чи варто дочекатися такого розвитку подій?
На відміну від столиць, що потерпають від вищевказаних негараздів в силу свого історичного розвитку (як постколоніальні столиці чи порти), Київ починав як надзвичайно комфортне європейське провінційне місто, яке потрібно було розвивати за європейським зразком. На думку Олексія Кучеренка, кандидата в мери міста Києва, цього можна було б досягнути, створивши відповідний генплан і виконуючи його «Генплан – це не просто зонування, а конкретне планування, де все чітко визначено і показано. Місто має забудовуватися, але не хаотично, а згідно з генпланом. Не потрібно чіпати зелені зони і центр міста. Забудовники повинні будувати поруч дитячі садки, школи, стадіони, і тоді людям буде вигідно купувати це житло».
Проте все під керівництвом адміністрації Віталія Кличка відбувається рівно навпаки. Заявивши в новому Генплані про те, що оті два десятки мільйонів нових квадратних метрів не будуть будувати в існуючих мікрорайонах, що зробило б життя містян нестерпним, а будуть розширювати міську агломерацію за рахунок приєднання міст-супутників та сільськогосподарських територій, міська влада насправді планує рухатись за сценарієм, що був започаткований ще колишнім мером Черновецьким – ущільнюючи забудову. Іншого виходу у команди Кличка насправді і немає, оскільки домовленостей з об’єктами поглинання – Ірпінем, Бучею та іншими містами немає, при тому, що ми бачимо жахливу невідповідність розвитку житлової інфраструктури соціальній, а в умовах децентралізації такі переговори ще й будуть ускладнені через небажання керівників міст і громад втрачати контроль над власними бюджетними потоками, які будуть збільшуватися. Київ згідно чинному Генплану, термін дії якого закінчується в 2020 році, передбачав ще 10 років тому розширення меж на 65 тисяч га. Але цієї «експансії» не сталося і вже тоді у документ було внесено тисячі правок для того, щоб здійснювати забудову, яку ми бачимо, за допомогою отого самого «ущільнення».
На основі розробки так званого «перспективного Генплану» (ініційовано у 2008 році) «ідеологія» ущільнення міської житлової та офісної забудови, брутальне ігнорування містобудівних норм і заборон та обмежень будівництва в межах археологічних історико-архітектурних та природоохоронних ареалів набула свого розквіту.
З того часу і по сьогодні використовується зміна детального плану територій в інтересах не жителів, а забудовників. Тому появи європейського образу Києва очікувати не доводиться, адже хмарочоси можна будувати навіть там, де багатоповерхове будівництво заборонене. Враховуючи, що Міністерство культури України довго «затверджує» історико-архітектурний опорний план, який є основою Генплану, а насправді просто створює видимість, знищення історичних зон відбувалося і відбувається на законних підставах. Це спотворює архітектурний стиль Києва як історичного міста. Відтак, Київ втрачає і Софію Київську, і ландшафти на Подолі, рухаючись до дискомфортної багатоповерхової Джакарти і фавел Ріо-де-Жанейро.
За інформацією мера Віталія Кличка новий Генеральний план Києва сприятиме створенню міського середовища, комфортного для киян. А це – модернізована відповідно до світових стандартів сталого розвитку сучасна транспортна й житлово-комунальна, туристична й культурна інфраструктура, екологічний та природній міський простір. Однак, на нашу думку, цього не станеться, оскільки оголошено створення Київської агломерації до площі 1175 тисяч га. Якщо не сталося приєднання 65 тисяч, то як можна очікувати в 20 разів більшого?
Новий Генплан залишає усі можливості ущільнення, які взяті зі старого плану і доповнені прийнятими на національному рівні за гарячої ініціативи колишнього замміністра Парцхаладзе і забудовника нормами ДБН. Ці всі норми, як і раніше, дозволяють не мати інфраструктури комфорту – ні безплатних наземних паркінгів, ні парків, ні дитячих садків і шкіл, ні стадіонів. Ці норми дозволяють легалізувати незаконні землевідведення та точкову забудову, змінюючи детальні плани територій – всупереч чинному Генеральному плану (з 766 новобудов Києва, що з’явилися за період правління команди Кличка, 328 об’єктів лише частково відповідають чинному Генплану, а 31 споруджено з повним ігноруванням закону). З відміною пайової участі забудовників дозволена забудова без дитсадків, шкіл, лікарень та інших об’єктів соціальної та інженерної інфраструктури ще й позбавляється фінансової основи. Яскравий приклад цього – місто Ірпінь – багато житла і мізерна присутність соціальних об’єктів. Увесь цей «досвід» перенесено на великий Київ.
Заміна і модернізація застарілого житлового фонду, якого так потребують літні кияни, неможлива як через недолугість Генплану, так і через відсутність розрахунків економічного базису.
У Генплані не вказано джерела для втілення проекту кільцевої дороги навколо Києва та Подільсько-Воскресенського мосту, трьох нових мостів через Дніпро, лінії метрополітену для мешканців Троєщини, парковок. Це ставить під сумнів реалізацію цих проектів і ще більше упевнює в тому, що додаткові 20 млн. кв. м таки будуть побудовані саме на території вже існуючої забудови міста, що в кілька разів погіршить і без того складну ситуацію.
На думку Олексія Кучеренка, «після аудиту видаткової частини київського бюджету, який він організує на другий день після приходу в Київську міську раду, стане очевидним, що вивільняться мільярди гривень, які сьогодні використовуються неефективно. Разом з залученням коштів за рахунок випуску міських облігацій зовнішнього займу, ці кошти стануть основою кардинальної зміни парадигми розвитку Києва. Необхідно вимагати від Кабміну розробки Містобудівного кодексу, де потрібно кодифікувати профільне законодавство та закласти принцип верховенства Генерального плану й обов’язкову розробку детальних планів територій, схем зонування, даних земельного кадастру, історико-опорного плану та інших профільних нормативних документів – винятково згідно з положеннями Генплану. Здійснити ревізію Генплану незалежними експертами містобудівної галузі. В разі виявлення критичних порушень застосувати для забудовників вагомі штрафи, які надходитимуть до столичного бюджету, а у разі ігнорування владних вимог передбачити більш жорсткі санкції – аж до повного знесення незаконних об’єктів».
